Un immeuble de bureaux vide, un immeuble à restructurer, une tour : son propriétaire envisage un hôtel, un apart-hôtel ou une résidence gérée. Il ne l’exploitera pas lui-même. La première question n’est donc pas celle du contrat : c’est de savoir qui voudra exploiter cet immeuble.
Ce guide décrit comment un propriétaire ou un investisseur trouve cet exploitant, ce qu’il lui présente et dans quel cadre il s’engage. Les articles cités ont été lus sur Légifrance le 13 novembre 2026. Ce guide ne remplace pas un avocat : le bail ou le contrat de gestion se rédige avec lui.
Pourquoi chercher l’exploitant avant de dessiner le projet ?
Parce que l’exploitant n’occupe pas des mètres carrés : il exploite un établissement, avec ses surfaces, sa trame et ses services. S’il arrive après les plans, il demande de les reprendre, ou il renonce. S’il arrive avant, ses besoins deviennent le programme de l’opération.
Ses besoins orientent cinq sujets :
- les surfaces : taille des chambres ou des logements, part des espaces communs, locaux du personnel ;
- la trame : la distance entre porteurs et la profondeur des plateaux fixent le nombre d’unités par étage ;
- les accès : clients, personnel, livraisons ;
- la sécurité incendie : escaliers, désenfumage, cloisonnement ;
- les équipements : cuisine, lingerie, ventilation, eau chaude, ascenseurs.
Cet ordre a une limite : un exploitant ne s’engage pas sur un immeuble dont personne ne connaît la capacité. Il faut donc trois temps : une étude de faisabilité qui établit ce que l’immeuble permet, puis la recherche de l’exploitant, puis les plans détaillés, dessinés avec lui.
À Paris 15e, PRIMOE a conduit l’assistance à maîtrise d’ouvrage, la faisabilité et la recherche de l’exploitant hôtelier d’un immeuble de grande hauteur ; l’exploitant a été trouvé.
En résumé : l’exploitant se cherche après l’étude de faisabilité et avant les plans détaillés. L’étude dit ce que l’immeuble permet, l’exploitant dit ce qu’il lui faut, les plans traduisent les deux. Inverser cet ordre conduit à redessiner le projet, ou à proposer un immeuble qu’aucun exploitant ne retient.
Hôtel, résidence, coliving : quelles exploitations pour un immeuble ?
Cinq exploitations reviennent pour un immeuble entier : l’hôtel, l’apart-hôtel ou la résidence de tourisme, la résidence étudiante, la résidence seniors et le coliving. Elles n’ont ni la même définition, ni les mêmes besoins.
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| Exploitation | Ce qu’en disent les textes | Ce qu’elle demande à l’immeuble |
|---|---|---|
| Hôtel | L’hôtel de tourisme est un « établissement commercial d’hébergement classé », qui offre des chambres ou des appartements meublés à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois (article D311-4 du Code du tourisme) | Des chambres répétitives avec salle d’eau, un accueil, des locaux de service, souvent une restauration |
| Apart-hôtel, résidence de tourisme | La résidence de tourisme regroupe « des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif », pour une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile ; elle est gérée « par une seule personne physique ou morale » (article D321-1 du Code du tourisme). Le mot « apart-hôtel » ne figure pas dans les articles lus pour ce guide | Des logements meublés avec cuisine, donc davantage de réseaux par unité |
| Résidence étudiante | La résidence universitaire est un établissement de « logement collectif à titre de résidence principale », avec des locaux privatifs et des locaux affectés à la vie collective, pour des étudiants et des jeunes en formation (article L631-12 du Code de la construction et de l’habitation) | De petits logements nombreux, des locaux communs, un local pour la gestion sur place |
| Résidence seniors | La résidence-services est « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables » (article L631-13 du Code de la construction et de l’habitation) | Des logements complets et accessibles, des espaces communs importants : restauration, salons, locaux de services |
| Coliving | Aucune définition dans les articles lus pour ce guide. Sa qualification se vérifie projet par projet | Des chambres ou des studios privatifs autour d’espaces partagés |
Deux précisions. Le classement d’un hôtel dans une catégorie est décidé « sur demande de l’exploitant » (article L311-6 du Code du tourisme) : la catégorie visée est son choix, et elle pèse sur ce qu’il vous demandera. Ensuite, une résidence privée pour étudiants ou pour seniors ne relève pas forcément des deux articles cités : son régime se vérifie avec votre conseil.
Que regarde un exploitant dans un immeuble ?
Six points : l’emplacement et la desserte, la capacité, la structure et les hauteurs, la destination d’urbanisme, l’état technique, la sécurité incendie. Un seul point bloquant suffit à écarter l’immeuble : mieux vaut le connaître avant lui.
- L’emplacement et la desserte. D’où viendront les clients ou les résidents : gare, transports en commun, quartier d’affaires, université, lieux touristiques. L’adresse ne se corrige pas : c’est le premier tri.
- La capacité. Le nombre de chambres ou de logements que l’immeuble peut recevoir, une fois déduits les circulations, les locaux techniques et les espaces communs. Chaque exploitant a son propre seuil : il se demande, il ne se devine pas.
- La structure et les hauteurs. Un plateau de bureaux profond laisse un cœur sans lumière naturelle, où l’on ne place ni chambre ni logement. La hauteur entre planchers dit si les réseaux d’une salle d’eau par chambre peuvent passer.
- La destination d’urbanisme. L’activité est-elle permise à cette adresse, et avec quelle autorisation ? Voir plus bas.
- L’état technique. Façades, étanchéité, ascenseurs, réseaux, amiante, performance énergétique : ce qui est conservé, ce qui est refait, et qui paie quoi.
La sécurité incendie et le classement de l’immeuble
Deux classements comptent. Un établissement recevant du public (ERP) désigne « tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque » (article R143-2 du Code de la construction et de l’habitation). Un hôtel accueille des clients : il répond à cette définition.
Un immeuble de grande hauteur (IGH) est un bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé « à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation » et « à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles », par rapport au sol accessible aux engins de secours (article R146-3 du Code de la construction et de l’habitation). Ces classements commandent les escaliers, le désenfumage et les moyens de secours. Ils se font établir par un bureau d’études, pour chaque exploitation envisagée.
Bail commercial ou contrat de gestion : quel cadre choisir ?
Dans un bail commercial, l’exploitant est locataire : il exploite pour son compte et verse un loyer. Dans un contrat de gestion, le propriétaire reste l’exploitant et confie la gestion à un opérateur qu’il rémunère : le résultat et le risque sont pour lui. La location-gérance et la franchise sont deux autres cadres.
Le bail commercial
Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux « dans lesquels un fonds est exploité » (article L145-1 du Code de commerce). Le propriétaire loue l’immeuble ; l’hôtelier y exploite son fonds de commerce. Quatre règles sont à connaître.
- La durée. Elle « ne peut être inférieure à neuf ans ». Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l’avance. Toutefois, les baux conclus pour plus de neuf ans et les baux des « locaux construits en vue d’une seule utilisation » peuvent comporter des stipulations contraires (article L145-4 du Code de commerce). C’est ce qui permet de convenir d’une durée ferme, si votre immeuble entre dans ces cas.
- Le loyer au renouvellement. Il doit correspondre à la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce). Pour un bail dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans, sa variation est en principe plafonnée par celle d’un indice (article L145-34 du Code de commerce). Pour des locaux construits en vue d’une seule utilisation, le prix peut être déterminé « selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R145-10 du Code de commerce).
- Les charges et les travaux. Le bail comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances », avec leur répartition entre bailleur et locataire (article L145-40-2 du Code de commerce).
- La fin du bail. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, une indemnité d’éviction qui comprend notamment « la valeur marchande du fonds de commerce » (article L145-14 du Code de commerce). Reprendre un immeuble loué à un hôtelier a donc un prix.
Le bail fixe le loyer d’origine : un montant fixe, une part liée au chiffre d’affaires, ou les deux, selon ce que les parties conviennent. Le bail de courte durée, limité à trois ans au total (article L145-5 du Code de commerce), a son guide : le bail dérogatoire.
Le contrat de gestion
Aucun texte unique ne définit le contrat de gestion hôtelière, appelé aussi contrat de management. En termes généraux, le propriétaire, ou une société qu’il crée pour cela, détient le fonds et emploie les moyens de l’exploitation. Un opérateur gère l’établissement pour son compte, avec son enseigne et ses méthodes, contre des honoraires. Le propriétaire encaisse le résultat, bon ou mauvais.
Selon sa rédaction, ce contrat peut relever du mandat, « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (article 1984 du Code civil). Le mandataire est alors « tenu de rendre compte de sa gestion » (article 1993 du Code civil). Le Code de commerce connaît aussi le gérant-mandataire, qui gère un fonds pour le compte d’un mandant, lequel « en reste propriétaire et supporte les risques liés à son exploitation » (article L146-1 du Code de commerce). La qualification du contrat et sa rédaction relèvent de votre avocat.
La location-gérance et la franchise
La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant « qui l’exploite à ses risques et périls » (article L144-1 du Code de commerce). Elle suppose que le propriétaire détienne déjà un fonds. La franchise, elle, lie une enseigne à celui qui exploite sous son nom ; aucun texte unique ne la définit. Celui qui met son enseigne à disposition en exigeant une exclusivité doit remettre un document d’information vingt jours au moins avant la signature (article L330-3 du Code de commerce).
Les cadres côte à côte
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| Cadre | Qui exploite | Qui porte le risque d’exploitation | Ce que perçoit le propriétaire | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Bail commercial | L’exploitant, locataire, pour son propre compte | L’exploitant | Un loyer, fixé par le bail | Code de commerce, articles L145-1 et suivants |
| Contrat de gestion | Le propriétaire ou sa société d’exploitation ; un opérateur gère pour son compte | Le propriétaire | Le résultat de l’exploitation, une fois l’opérateur rémunéré | Pas de texte unique ; Code civil, article 1984, si le contrat est un mandat |
| Location-gérance | Le locataire-gérant du fonds | Le locataire-gérant, « à ses risques et périls » | Le prix de la location du fonds, fixé par le contrat | Code de commerce, articles L144-1 et suivants |
| Franchise | Celui qui signe avec l’enseigne : le propriétaire ou un exploitant locataire | Celui qui exploite | Rien à ce titre : la franchise ne règle pas la relation avec le propriétaire de l’immeuble | Pas de texte unique ; Code de commerce, article L330-3, pour l’information préalable |
En résumé : le bail commercial donne au propriétaire un loyer et laisse le risque à l’exploitant, dans un statut qui protège le locataire. Le contrat de gestion laisse au propriétaire le résultat et le risque. Tous les exploitants ne proposent pas les deux : posez la question dès le premier échange.
Comment trouver l’exploitant, étape par étape ?
La recherche suit cinq étapes : qualifier l’immeuble, cibler les exploitants, leur présenter le dossier par niveaux d’information, organiser la visite et les questions, puis mettre en relation l’exploitant intéressé et le propriétaire.
- Qualifier l’immeuble. Établir les six points décrits plus haut, pour chaque exploitation possible.
- Cibler les exploitants. Retenir ceux dont l’activité, la gamme et la taille d’établissement correspondent à l’immeuble et au quartier. Un immeuble proposé partout passe pour un dossier difficile.
- Présenter le dossier par niveaux. D’abord une présentation courte : adresse, projet, capacité estimée. Puis le dossier détaillé, après signature d’un accord de confidentialité. Enfin la documentation approfondie, pour les exploitants dont l’intérêt et la solidité sont vérifiés.
- Organiser la visite et les questions. Les questions de l’exploitant sont consignées par écrit, avec les réponses et leurs sources. Elles montrent ce qu’il faudra modifier dans le projet.
- Mettre en relation. L’exploitant qui confirme son intérêt rencontre le propriétaire. Le cadre du contrat et ses conditions se décident entre eux, avec leurs avocats.
C’est le déroulé de notre mission de recherche d’exploitant : PRIMOE qualifie l’actif, présente le dossier aux exploitants dont l’activité lui correspond, organise la visite et les questions, puis met l’exploitant en relation avec le propriétaire, qui conclut lui-même avec ses conseils.
Pour un local en pied d’immeuble, voir notre guide pour trouver un exploitant pour un local commercial.
Quel dossier préparer pour un exploitant hôtelier ?
Le dossier doit permettre à un exploitant de dire si l’immeuble l’intéresse sans avoir à tout redemander. Chaque information y porte sa source et sa date.
- La situation. Adresse, desserte, établissements comparables à proximité.
- Les plans et les surfaces. Plans de chaque niveau, coupes, surfaces par niveau.
- La structure. Trame, hauteurs entre planchers, noyaux, escaliers, ascenseurs.
- La sécurité incendie. Classement actuel de l’immeuble et documents de sécurité existants.
- L’urbanisme. Destination actuelle, règles du plan local d’urbanisme (PLU), servitudes.
- L’état technique. Diagnostics disponibles, état des façades et des réseaux.
- La situation juridique. Titre de propriété, copropriété ou non, baux en cours et dates de libération.
- L’étude de capacité. Nombre de chambres ou de logements par scénario, avec les hypothèses retenues.
- Les travaux et le calendrier. Ce qui est estimé, et ce que le propriétaire envisage de prendre à sa charge.
Ce qui n’est pas connu se dit : mieux vaut écrire « non vérifié » en face d’une donnée que l’omettre.
Quelles autorisations anticiper ?
Deux au moins : l’autorisation d’urbanisme liée au changement de destination, et l’autorisation de travaux propre aux établissements recevant du public. Elles se préparent dès l’étude de faisabilité.
Le changement de destination
Le Code de l’urbanisme range les constructions en cinq destinations (article R151-27 du Code de l’urbanisme), divisées en sous-destinations (article R151-28 du Code de l’urbanisme) :
- « bureau » appartient à la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » ;
- « hôtels » et « autres hébergements touristiques » appartiennent à la destination « commerce et activités de service » ;
- « hébergement » appartient à la destination « habitation », avec « logement ».
Un arrêté précise le contenu de chacune. La sous-destination « autres hébergements touristiques » recouvre notamment les résidences de tourisme. La sous-destination « hébergement » recouvre les résidences ou foyers avec service, notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires et les résidences autonomie (arrêté du 10 novembre 2016 sur les destinations et sous-destinations de constructions).
Transformer des bureaux en hôtel ou en résidence fait donc passer l’immeuble d’une destination à une autre. Ce changement est soumis à déclaration préalable (article R*421-17 du Code de l’urbanisme). Il est soumis à permis de construire lorsque les travaux modifient « les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (article R*421-14 du Code de l’urbanisme). Reste à vérifier que le PLU admet la destination visée à cette adresse.
L’autorisation au titre des établissements recevant du public
Les travaux qui conduisent à « la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public » ne peuvent être exécutés qu’après une autorisation, qui porte sur l’accessibilité et, selon l’effectif du public et la nature de l’établissement, sur la sécurité contre l’incendie. Lorsque les travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation, s’il a reçu l’accord de la même autorité (article L122-3 du Code de la construction et de l’habitation). L’ouverture de l’établissement est elle-même subordonnée à une autorisation (article L122-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Pour un immeuble de grande hauteur, des règles de sécurité propres s’ajoutent. L’étude de faisabilité établit, pour chaque scénario, la destination, le classement de sécurité, les autorisations à demander et les travaux qu’ils entraînent. Si le logement fait aussi partie des scénarios, voir notre guide sur la transformation de bureaux en logements.
Exploitant hôtelier, bail, travaux : les questions que posent les propriétaires
Comment trouver un exploitant hôtelier pour un immeuble ?
En cinq étapes. Faites établir ce que l’immeuble permet : capacité, structure, sécurité incendie, destination. Ciblez les exploitants dont l’activité et la gamme correspondent. Présentez-leur un dossier, d’abord court, puis détaillé sous accord de confidentialité. Organisez la visite, puis rencontrez celui qui confirme son intérêt, avec votre avocat.
Bail commercial ou contrat de gestion : quelle différence ?
Avec un bail commercial, l’exploitant est locataire : il exploite pour son compte, porte le risque et verse un loyer. Avec un contrat de gestion, le propriétaire reste l’exploitant ; un opérateur gère pour son compte contre des honoraires, et le résultat comme le risque restent au propriétaire. Le bail est encadré par le Code de commerce ; le contrat de gestion n’a pas de texte unique.
Faut-il trouver l’exploitant avant les travaux ?
Oui, et même avant les plans détaillés. Les besoins de l’exploitant fixent la taille des chambres, les espaces communs, les accès et les équipements. Des travaux engagés sans lui risquent d’être repris. Il faut en revanche une étude de faisabilité avant de le solliciter.
Quels exploitants pour un immeuble de bureaux transformé ?
Hôteliers, exploitants d’apart-hôtels ou de résidences de tourisme, gestionnaires de résidences étudiantes ou de résidences seniors, opérateurs de coliving. Le choix dépend de l’adresse, de la profondeur des plateaux, de la trame, du classement de sécurité et de ce que le plan local d’urbanisme admet.
Combien de temps pour trouver un exploitant ?
Il n’existe pas de délai type. La durée dépend de l’adresse, de la taille de l’immeuble, du nombre d’exploitants dont les critères correspondent et de leurs circuits de décision internes. Ce qui se maîtrise, c’est le temps perdu : un immeuble étudié d’avance et un dossier complet évitent les allers-retours.
Transformer des bureaux en hôtel : faut-il un permis de construire ?
Le passage de bureaux à hôtel est un changement de destination. Il est soumis à déclaration préalable, et à permis de construire lorsque les travaux modifient les structures porteuses ou la façade (articles R*421-17 et R*421-14 du Code de l’urbanisme). S’y ajoute l’autorisation de travaux au titre des établissements recevant du public.
Qui signe le bail ou le contrat avec l’exploitant ?
Le propriétaire, assisté de son avocat ou de son notaire ; l’exploitant a ses propres conseils. PRIMOE intervient sur ce qui précède : qualifier l’immeuble, constituer le dossier, le présenter aux exploitants dont l’activité correspond, organiser la visite et la rencontre.
Par où commencer si votre immeuble cherche son exploitant ?
Par l’immeuble. Rassemblez les plans, le titre de propriété, les baux en cours et les diagnostics, puis faites établir sa capacité et ses contraintes pour chaque exploitation envisageable.
Le travail se répartit ensuite à trois. Le propriétaire décide. Son avocat rédige le bail ou le contrat de gestion. PRIMOE étudie l’immeuble, prépare le dossier et le présente aux exploitants : voir nos missions d’étude de faisabilité et de recherche d’exploitant, et notre parcours PRIMOE Valorisation. Pour nous soumettre un immeuble : contact@primoe.fr, avec son adresse, sa surface et son état d’occupation.
