La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 « visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements » a été publiée au Journal officiel du 17 juin 2025. Elle compte neuf articles et s’applique depuis le 18 juin 2025.
Pour le propriétaire ou l’investisseur d’un immeuble de bureaux en Île-de-France, elle agit sur trois obstacles : un plan local d’urbanisme (PLU) qui n’admet pas l’habitation à cette adresse, un permis de construire limité à une seule destination, un vote de copropriété. Elle ne dispense d’aucune autorisation d’urbanisme et ne dit rien de l’immeuble lui-même. Ce guide s’appuie sur les textes en vigueur au 13 novembre 2026 ; l’un d’eux a été réécrit depuis la publication de la loi.
Version à télécharger : Transformer des bureaux en logements : ce que change la loi du 16 juin 2025 (PDF, 5 pages).
Que change la loi du 16 juin 2025, en trois points ?
La loi du 16 juin 2025 change trois choses pour qui veut transformer des bureaux en logements. Elle permet de déroger aux règles de destination du plan local d’urbanisme. Elle crée un permis de construire qui autorise plusieurs destinations successives. Elle fixe la majorité du vote en copropriété.
- La dérogation au plan local d’urbanisme. L’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme peut autoriser le passage à l’habitation, même là où le plan ne l’admet pas.
- Le permis de construire à destinations successives. Dans des secteurs délimités, un même permis peut autoriser plusieurs destinations qui se succéderont dans le bâtiment.
- La copropriété. Lorsque la transformation contrevient à la destination de l’immeuble, elle se vote à la majorité de l’article 24.
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| Mesure | Ce qu’elle permet | Sa limite | Texte |
|---|---|---|---|
| Dérogation au plan local d’urbanisme | Autoriser le changement de destination vers l’habitation en dérogeant aux règles de destination du plan | Une faculté, décidée au cas par cas, sur avis conforme, et qui peut être refusée par décision motivée | article L152-6-5 du Code de l’urbanisme |
| Permis de construire à destinations successives | Autoriser, dans un même permis, plusieurs destinations successives du bâtiment | Seulement dans les secteurs délimités à cet effet ; décret d’application attendu | article L431-5 du Code de l’urbanisme |
| Vote en copropriété | Approuver à la majorité de l’article 24 la transformation de parties privatives en locaux d’habitation | Seulement si le changement contrevient à la destination de l’immeuble ; locaux commerciaux exclus | loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9 et 24 |
La loi comporte d’autres mesures, que ce guide ne détaille pas. Elle ouvre le projet urbain partenarial aux opérations de transformation (article L332-11-3 du Code de l’urbanisme). Elle prévoit une majoration de constructibilité pour les résidences universitaires (article L151-28 du même code).
En résumé : la loi du 16 juin 2025 ouvre trois possibilités, une dérogation au plan local d’urbanisme, un permis à destinations successives et un vote de copropriété à la majorité de l’article 24. Aucune n’est un droit acquis : chacune dépend d’une décision locale ou de la situation de l’immeuble.
Le plan local d’urbanisme n’autorise pas le logement : peut-on y déroger ?
Oui, c’est possible, mais ce n’est pas un droit. L’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme peut autoriser la transformation en logements en dérogeant aux règles de destination du plan local d’urbanisme. Elle décide au cas par cas, après avoir recueilli un avis conforme, et peut refuser par une décision motivée.
Le texte est l’article L152-6-5 du Code de l’urbanisme. Il prévoit que « l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, à l’occasion de la délivrance d’une telle autorisation, autoriser le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu ».
Qui décide, et sur quoi porte la dérogation ?
La décision revient à l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme. Le mot « peut » en fait une faculté : elle s’exerce dossier par dossier, à l’occasion de la délivrance de l’autorisation, et le texte n’exige pas de délibération préalable. Cette autorité « recueille l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme ».
La dérogation porte sur les règles relatives aux destinations. Elle « s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme ». Le texte cité ne vise pas les autres règles du plan.
Pour quels motifs peut-elle être refusée ?
Le refus est possible et doit être motivé. Le même article énumère les motifs sur lesquels il peut se fonder :
- les risques de nuisances pour les futurs occupants ;
- l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile ;
- les conséquences du projet sur la démographie scolaire, au regard des écoles existantes ou en construction ;
- les conséquences du projet sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
Un dossier de demande gagne donc à répondre d’avance à ces quatre points : l’environnement de l’immeuble, sa desserte, les écoles du secteur et la place du projet dans le quartier.
Un article réécrit en novembre 2025
L’article L152-6-5 a été réécrit par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025. La version citée ici est en vigueur depuis le 28 novembre 2025. Les synthèses de la loi publiées en 2025 ne sont donc plus à jour sur ce point : lisez l’article dans sa version actuelle avant de vous y référer.
La loi permet aussi au plan local d’urbanisme de délimiter des secteurs où les logements issus de ces transformations sont « à usage exclusif de résidence principale » (article L151-14-1 du Code de l’urbanisme). La question se pose à la commune avant de définir le programme.
En résumé : la dérogation au plan local d’urbanisme se demande avec l’autorisation d’urbanisme et se décide immeuble par immeuble. Elle suppose un avis conforme et peut être refusée pour des motifs liés aux nuisances, à la desserte, aux écoles ou à la mixité. Elle ne se présume jamais.
Qu’est-ce que le permis de construire à destinations successives ?
C’est un permis de construire qui autorise, dès sa délivrance, plusieurs destinations qui se succéderont dans le même bâtiment. Il n’existe que dans les secteurs délimités à cet effet. Un décret doit en fixer les conditions d’application : en novembre 2026, il restait attendu.
La mesure figure à l’article L431-5 du Code de l’urbanisme, créé par la loi du 16 juin 2025 et inchangé depuis. Elle ne s’applique pas partout : l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme peut « délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment ». Sans secteur délimité, il n’y a pas de permis de ce type.
Le texte apporte une protection dans la durée : « Les modifications ultérieures des règles du plan local d’urbanisme relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité du permis délivré, pour une durée de vingt ans à compter de la délivrance du permis. » Lorsque le changement de destination ne demande aucune autorisation, le propriétaire en informe le maire « au moins trois mois avant le changement effectif de destination ».
L’article se termine ainsi : « Un décret en Conseil d’Etat définit les conditions d’application du présent article. » L’échéancier officiel annonçait ce décret pour décembre 2025. Au 13 novembre 2026, nous n’en avons trouvé aucune publication : il reste attendu. Deux vérifications s’imposent avant de bâtir un projet sur ce permis : la commune a-t-elle délimité un secteur, et le décret est-il paru ?
En copropriété, à quelle majorité se vote la transformation en logements ?
À la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ce vote ne concerne que la transformation qui contrevient à la destination de l’immeuble, et les locaux commerciaux en sont exclus.
La règle figure dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9 et 24 : « Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24 ». La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par ce changement se vote à la même majorité.
Trois limites sont à garder en tête :
- le vote n’est prévu que si le changement contrevient à la destination de l’immeuble ;
- les locaux commerciaux ne sont pas concernés par cette règle ;
- les travaux qui touchent les parties communes suivent leurs propres règles de vote.
En résumé : dans une copropriété, transformer des bureaux en logements se vote à la majorité de l’article 24 lorsque le changement contrevient à la destination de l’immeuble. La règle ne vaut ni pour les locaux commerciaux ni pour les travaux sur les parties communes, qui gardent leurs propres règles.
Qu’est-ce que la loi ne change pas ?
La loi ne supprime aucune autorisation. Transformer des bureaux en logements reste un changement de destination, soumis à une déclaration préalable ou à un permis de construire. Le changement d’usage, lui, ne s’applique pas dans ce sens : il ne vise que les logements transformés en un autre usage.
Le changement de destination : déclaration préalable ou permis de construire
Le changement de destination relève du Code de l’urbanisme. Il passe par une déclaration préalable (article R*421-17 du Code de l’urbanisme), ou par un permis de construire lorsqu’il s’accompagne de travaux sur les structures porteuses ou la façade (article R*421-14 du Code de l’urbanisme). La dérogation au plan local d’urbanisme ne remplace pas cette démarche : elle est accordée à l’occasion de l’autorisation.
Le changement d’usage : il ne s’applique pas dans ce sens
Le changement d’usage relève d’un autre code. Selon l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable ». Le texte vise les locaux d’habitation transformés en un autre usage. Transformer des bureaux en logements n’y est donc pas soumis.
Une conséquence est à connaître avant de décider : une fois devenus logements, les locaux relèvent de ce régime dans les communes concernées. Revenir ensuite à un autre usage peut alors demander une autorisation.
À Paris, selon les fiches de la Ville de Paris, des bureaux transformés en logements peuvent servir de compensation à un changement d’usage. Il n’existe pas de tarif officiel pour cette compensation.
Quelle fiscalité pour une transformation en Île-de-France ?
Deux taxes sont à examiner : la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, dont les locaux vacants promis à la transformation peuvent être exonérés, et la taxe d’aménagement, due sur le changement de destination sauf exonération votée localement. Ces règles ne viennent pas de la loi du 16 juin 2025, mais de la loi de finances pour 2025.
La loi de finances pour 2025 est la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Les deux régimes qui suivent en sont issus. Ils sont à confirmer avec votre conseil fiscal avant toute décision.
La taxe annuelle sur les bureaux
L’article 231 ter du Code général des impôts exonère, « lorsqu’ils sont vacants au 1er janvier de l’année d’imposition », les locaux « faisant l’objet d’un engagement de transformation en logements ». L’exonération suppose trois éléments :
- des locaux vacants au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- une déclaration préalable ou une demande de permis de construire déposée ;
- l’engagement de transformer les locaux en logements « dans un délai de quatre ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme ».
Si l’engagement n’est pas tenu, la taxe redevient exigible, avec une majoration.
La taxe d’aménagement
La part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement est due pour les opérations « qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation » (article 1635 quater B du Code général des impôts). Les collectivités « peuvent exonérer » ces locaux par délibération (article 1635 quater E du Code général des impôts). La réponse dépend donc de ce que la commune ou l’intercommunalité a voté. Ce point est lui aussi à confirmer avec votre conseil fiscal.
En résumé : en Île-de-France, des bureaux vacants engagés dans une transformation peuvent être exonérés de la taxe annuelle sur les bureaux, sous conditions, dont l’engagement de les transformer dans un délai de quatre ans. La taxe d’aménagement reste due sur le changement de destination, sauf exonération votée localement. Faites confirmer ces deux points par votre conseil fiscal.
Combien coûtent les travaux de transformation de bureaux en logements ?
Un rapport public remis en juillet 2025 estime le coût moyen des travaux à 2 550 € hors taxes par mètre carré de surface habitable, tous types de logements confondus. La fourchette va de 2 050 à 4 500 €. Ces montants s’entendent hors foncier, et le désamiantage vient en plus.
Ces chiffres sont ceux du rapport « Transformation de bureaux en logements » de Nadia Bouyer et Xavier Lépine, remis à la ministre chargée du logement en juillet 2025 (page 37). Le coût des travaux y est « estimé à 2 550 € HT/m² SHAB, tous types de logements confondus » ; SHAB désigne la surface habitable. L’estimation porte sur un échantillon d’opérations de la Foncière de Transformation Immobilière.
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| Poste | Coût des travaux, en euros hors taxes par mètre carré de surface habitable |
|---|---|
| Moyenne, tous types de logements confondus | 2 550 € |
| Moyenne, logements familiaux | 2 390 € |
| Moyenne, résidences gérées | 3 050 € |
| Fourchette relevée | 2 050 à 4 500 € |
| Désamiantage, en plus | 50 à 600 € |
Ce sont des moyennes publiées, relevées sur un échantillon d’opérations. Ce ne sont pas des prix PRIMOE, et elles ne disent rien de votre immeuble : chaque opération demande une estimation propre. Le foncier n’y figure pas.
Loi du 16 juin 2025 : les questions que posent les propriétaires de bureaux
La loi du 16 juin 2025 sur la transformation des bureaux en logements est-elle en vigueur ?
Oui. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a été publiée au Journal officiel du 17 juin 2025 et s’applique depuis le 18 juin 2025. Un point reste en attente : le décret qui doit fixer les conditions d’application du permis de construire à destinations successives n’était pas publié, à notre connaissance, au 13 novembre 2026.
Le PLU n’autorise pas le logement à mon adresse : la dérogation est-elle de droit ?
Non. L’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme peut accorder la dérogation ; elle n’y est pas tenue. Elle recueille l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme. Elle peut refuser, par décision motivée, au regard des nuisances pour les futurs occupants, de la desserte par des transports autres que la voiture individuelle, des écoles ou des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle (article L152-6-5 du Code de l’urbanisme).
Faut-il un permis de construire pour transformer des bureaux en logements ?
Pas toujours. La transformation est un changement de destination : elle passe par une déclaration préalable, ou par un permis de construire lorsqu’elle s’accompagne de travaux sur les structures porteuses ou la façade. La loi du 16 juin 2025 n’a supprimé ni l’une ni l’autre de ces démarches.
Faut-il une autorisation de changement d’usage pour passer de bureaux à logements ?
Non. L’autorisation de changement d’usage ne vise que les locaux d’habitation transformés en un autre usage (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Elle ne s’applique pas dans le sens bureaux vers logements. En revanche, une fois devenus logements, les locaux relèvent de ce régime dans les communes concernées.
Quelle majorité faut-il en copropriété pour transformer des bureaux en logements ?
Lorsque la transformation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’assemblée générale, qui statue à la majorité de l’article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les locaux commerciaux sont exclus de cette règle, et les travaux sur les parties communes suivent leurs propres règles.
Des bureaux vides en Île-de-France sont-ils exonérés de taxe sur les bureaux s’ils doivent devenir des logements ?
Ils peuvent l’être, sous conditions : des locaux vacants au 1er janvier de l’année d’imposition, une déclaration préalable ou une demande de permis déposée, et l’engagement de les transformer en logements dans un délai de quatre ans à compter de la délivrance de l’autorisation. À défaut, la taxe redevient exigible avec majoration. Cette règle vient de la loi de finances pour 2025 ; elle est à confirmer avec votre conseil fiscal.
Quel est le coût au mètre carré d’une transformation de bureaux en logements ?
Le rapport de Nadia Bouyer et Xavier Lépine, remis en juillet 2025, estime le coût des travaux à 2 550 € hors taxes par mètre carré de surface habitable en moyenne, dans une fourchette de 2 050 à 4 500 €, hors foncier, avec un désamiantage en plus de 50 à 600 € par mètre carré habitable. C’est une moyenne publiée sur un échantillon d’opérations, pas le prix de votre opération.
Que vérifier sur son immeuble avant de s’appuyer sur la loi ?
La loi ouvre des possibilités ; elle ne dit pas si votre immeuble peut devenir des logements. Six vérifications viennent avant tout dessin : la règle d’urbanisme à l’adresse, les secteurs délimités par la commune, la copropriété, l’autorisation à demander, l’immeuble lui-même et la fiscalité.
- La règle à votre adresse. Le plan local d’urbanisme admet-il l’habitation ? Si ce n’est pas le cas, le projet dépend d’une dérogation, donc d’une décision au cas par cas.
- Les secteurs délimités. La commune a-t-elle délimité des secteurs où les logements créés sont réservés à la résidence principale, ou des secteurs ouverts au permis à destinations successives ?
- La copropriété. L’immeuble est-il en copropriété, et que dit le règlement de copropriété de la destination de l’immeuble ?
- L’autorisation. Déclaration préalable ou permis de construire : la réponse dépend des travaux sur les structures porteuses et la façade.
- L’immeuble. Structure, hauteurs et profondeur des étages, sécurité incendie : aucun texte ne rend transformable un bâtiment qui ne s’y prête pas.
- La fiscalité. Taxe annuelle sur les bureaux et taxe d’aménagement, à faire confirmer par votre conseil fiscal.
Ces vérifications sont détaillées sur notre page transformation de bureaux en logements. Elles forment la première étape d’une étude de faisabilité, qui établit ce que l’immeuble peut devenir avant d’engager des frais de conception et de travaux. Pour un bâtiment d’activité, voir aussi notre guide sur la reconversion d’un bâtiment industriel et notre parcours Développement. Pour nous soumettre un immeuble : contact@primoe.fr.
