CDAC et autorisation d'exploitation commerciale : le guide complet pour sécuriser votre projet

Vous portez un projet de création ou d'extension de surface commerciale et vous vous demandez si votre opération doit passer devant la CDAC ? La réponse tient en une règle simple : dès que la surface de vente franchit certains seuils fixés par le code de commerce, une autorisation d'exploitation commerciale (AEC) délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) devient obligatoire avant toute ouverture. Cet article détaille les seuils précis, la composition de la commission, le contenu du dossier, les délais d'instruction et les voies de recours, pour sécuriser juridiquement votre projet. PRIMOE accompagne les porteurs de projet commerce et retail à chaque étape de cette procédure, du montage du dossier jusqu'à l'exploitation sécurisée du site.

Qu'est-ce que la CDAC et quand est-elle obligatoire ?

La CDAC est une commission administrative créée par la loi de modernisation de l'économie de 2008, chargée d'examiner et d'autoriser certaines implantations, extensions, transferts d'activités et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales. Son autorisation, l'AEC, est un préalable obligatoire dès que le projet dépasse un seuil de surface de vente.

Les seuils précis déclenchant l'AEC

Le guide pratique publié par la Direction générale des Entreprises détaille les seuils opération par opération :

• Création d'un magasin de commerce de détail : surface de vente supérieure à 1 000 m², par construction nouvelle ou transformation d'un immeuble existant.
• Extension d'un magasin ou d'un ensemble commercial : dès que le seuil de 1 000 m² est déjà atteint ou sera dépassé après le projet.
• Création d'un ensemble commercial : surface de vente totale supérieure à 1 000 m².
• Changement de secteur d'activité : au-delà de 2 000 m², seuil ramené à 1 000 m² pour une activité à prédominance alimentaire.
• Réouverture d'un commerce sur le même emplacement : surface supérieure à 2 500 m², locaux fermés depuis 3 ans.
• Création ou extension d'un « drive » : soumise à AEC sans seuil de surface fixé.

Ces seuils sont confirmés par la Direction générale des Entreprises, qui précise aussi les exemptions : regroupements de surfaces voisines sans création de surface supplémentaire (limite 2 500 m², ou 1 000 m² en alimentaire), pharmacies, commerces de véhicules automobiles ou de motocycles, et magasins de moins de 2 500 m² en gares ou aéroports. Le guide pratique AEC ajoute des cas particuliers : le maire ou le président de l'EPCI peut saisir la CDAC pour des projets entre 300 et 1 000 m² dans les communes de moins de 20 000 habitants ou en cas d'artificialisation des sols ; dans les secteurs d'intervention d'une ORT, certains projets bénéficient d'une exonération d'AEC sous conditions, la convention pouvant toutefois soumettre à autorisation les projets d'au moins 5 000 m² de surface de vente, ou 2 500 m² pour les magasins à prédominance alimentaire.

Lorsque le projet ne nécessite pas de permis de construire, la CDAC délivre directement l'AEC. Lorsqu'un permis est requis, il n'est délivré qu'après avis favorable de la CDAC, l'AEC étant alors intégrée au permis sous la forme d'une autorisation unique dite PC/AEC.

Composition de la commission départementale d'aménagement commercial

La CDAC est présidée par le préfet, dont les services assurent le secrétariat et l'instruction des demandes. Elle réunit 11 membres : sept élus et quatre personnalités qualifiées :

• Élus : le maire de la commune d'implantation, le président de l'EPCI à fiscalité propre, le président du syndicat mixte ou de l'EPCI en charge du SCoT, le président du conseil départemental, le président du conseil régional, un représentant des maires et un représentant des intercommunalités.
• Personnalités qualifiées : deux en matière de consommation et de protection des consommateurs, deux en matière de développement durable et d'aménagement du territoire.

Les CCI, chambres des métiers et chambres d'agriculture peuvent désigner jusqu'à trois personnalités entendues par la commission, sans voix délibérative. Lorsque la zone de chalandise chevauche plusieurs départements, le préfet complète la commission avec des élus et personnalités qualifiées des départements concernés (limite de cinq élus et deux personnalités qualifiées par département additionnel). La majorité des membres doit être présente pour délibérer ; à défaut de quorum, une seconde réunion est convoquée au moins 3 jours après la nouvelle convocation, et la commission peut alors délibérer avec un tiers de ses membres seulement.

Le contenu du dossier de demande d'AEC

Pour une AEC autonome, la demande est déposée par le propriétaire du fonds de commerce, l'exploitant ou leur mandataire, avec justification de qualité (attestation de propriété, promesse de vente, etc.). Elle comprend notamment l'identité du pétitionnaire, la localisation et la superficie du terrain, le plan cadastral, des prises de vues de l'état actuel et projeté, une photographie axonométrique, un document graphique des façades, le statut des entreprises, le dossier réglementaire du code de commerce et l'analyse d'impact. Elle est déposée en deux exemplaires (dont un dématérialisé) au secrétariat de la CDAC.

Pour un PC/AEC, le dossier ajoute les pièces du permis de construire et se dépose en six exemplaires en mairie ou auprès de l'EPCI compétent, le dépôt numérique étant obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2022.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, chaque dossier doit comporter une analyse d'impact réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet, sans lien avec le pétitionnaire. Elle évalue les effets du projet sur l'animation et le développement économique du centre-ville, les communes limitrophes et la zone de chalandise, avec une analyse des friches commerciales disponibles. Le dossier aborde aussi de nombreux critères d'aménagement durable : artificialisation des sols, stationnement, accessibilité, mobilités décarbonées, énergie, gestion des eaux et déchets, insertion paysagère, biodiversité.

Déroulé de la procédure et délais d'instruction

Pour un dossier PC/AEC, l'autorité en charge du permis transmet le dossier à la CDAC dans les 7 jours francs suivant le dépôt. Le secrétariat dispose de 15 jours francs pour réclamer d'éventuelles pièces manquantes ; à défaut, le dossier est présumé complet. La CDAC statue ensuite dans un délai de 2 mois à compter de la réception du dossier complet, et le préfet notifie la décision dans les 10 jours suivant la réunion.

Pour une AEC autonome, la même logique de 15 jours francs s'applique pour les pièces manquantes, puis 2 mois à compter du dépôt du dossier complet pour la décision, notifiée dans les 10 jours suivant la réunion.

Point essentiel : en l'absence de décision notifiée dans le délai, l'autorisation est réputée accordée. Les membres sont convoqués et reçoivent le dossier au moins 10 jours avant la séance.

Une fois l'AEC obtenue, un certificat de conformité, établi par un bureau d'étude habilité, doit être transmis au préfet, au maire et au président de l'EPCI au plus tard un mois avant l'ouverture au public. Sans cette transmission, l'exploitation est réputée illicite.

Les recours possibles : CNAC puis juge administratif

Toute contestation d'une décision de CDAC doit d'abord passer par la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), un recours administratif préalable obligatoire avant toute action contentieuse. Peuvent saisir la CNAC : le pétitionnaire en cas d'avis défavorable, le préfet, tout membre de la CDAC ayant examiné le dossier, et les tiers justifiant d'un intérêt à agir dans la zone de chalandise. Le délai de recours est de un mois, et le recours doit être notifié au pétitionnaire dans les 5 jours suivant la saisine sous peine d'irrecevabilité. La CNAC peut aussi s'autosaisir des projets atteignant ou dépassant 20 000 m², dans un délai d'un mois.

Les avis et décisions de la CNAC peuvent ensuite être contestés devant la juridiction administrative. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2014, les neuf cours administratives d'appel sont compétentes en premier et dernier ressort. Le délai pour agir est de 2 mois à compter de la notification. Ce recours n'est pas suspensif d'exécution, mais la validité de l'AEC est suspendue jusqu'à décision irrévocable. Les arrêts des cours administratives d'appel peuvent enfin être contestés devant le Conseil d'État, dans un délai de 2 mois.

Les conséquences d'une implantation sans autorisation

Exploiter sans AEC valide, au-delà de la surface autorisée, ou sans certificat de conformité transmis à temps, expose à des sanctions lourdes. Le préfet peut constater l'infraction, inviter l'exploitant à présenter ses observations dans un délai de 15 jours, puis :

• mettre en demeure de fermer les surfaces exploitées illégalement ;
• ordonner la fermeture jusqu'à régularisation ;
• fixer une astreinte journalière pouvant atteindre 150 € par mètre carré exploité illicitement ;
• infliger une amende de 15 000 € en cas de non-exécution des mesures ordonnées.

Le pétitionnaire peut toutefois demander une régularisation auprès de la CDAC entre le début du contrôle et la décision préfectorale de fermeture. Enfin, si l'exploitation cesse sans réouverture dans un délai de 3 ans, le propriétaire du site devient responsable du démantèlement et de la remise en état des terrains.

Exemple anonymisé

Un porteur de projet commercial dans une région du sud-ouest de la France souhaitait transformer un ancien actif tertiaire en surface commerciale de plus de 1 000 m². L'analyse préalable a permis d'identifier le franchissement du seuil déclenchant l'AEC, d'anticiper l'analyse d'impact obligatoire et de sécuriser le calendrier en amont du dépôt en mairie. Grâce à un dossier PC/AEC préparé rigoureusement, la décision de la CDAC est intervenue dans le délai réglementaire, sans recours bloquant, permettant une ouverture dans les temps prévus.

FAQ

Conclusion

Maîtriser les seuils, la composition de la CDAC, le contenu du dossier et les délais de recours conditionne la réussite d'un projet commercial soumis à autorisation d'exploitation. Une préparation rigoureuse en amont, notamment sur l'analyse d'impact et le calendrier d'instruction, permet d'éviter les blocages qui retardent l'ouverture. PRIMOE accompagne les exploitants et porteurs de projets retail et enseignes dans le pilotage de leurs opérations, du montage administratif jusqu'à la mise en exploitation. Pour échanger sur un projet en cours, quelle que soit la région, l'adresse de l'actif concerné pourra être communiquée sur demande à contact@primoe.fr.